有钱任性生吃专业 别人拿就为把你赶出楼市

动辄几十上百亿地价吓得人一哆嗦。

面粉贵过面包、楼面价高于周边新房价格、第一名报价比第二名多十几亿……这种反常情况几十上百次的出现，背后到底是什么原因?

明源君已经看过很多评论，认为其中一些阴谋论推测并不具有普遍性，下面会详细分析。

明源君认为，最合理的解释是：

部分融资成本特别低的国企，因为在专业方面没有优势，采用了一种极端的战术——通过造，把融资成本低这一优势变成不可逾越的护城河，以时间换空间，用金钱战胜专业。

为什么说某些阴谋论不能成立?国企从哪些渠道可以拿到低成本的钱?这种战术到底怎么玩?民企是否有反制的机会?请听明源君一一道来。

两种阴谋论只可能是个案!

任何事件分析中，阴谋论总是会最有市场。本轮关于“”的分析中，两种流传最广的阴谋论如下：

一认为拍的国企和当地政府有幕后交易

类似猜测有以下一些：1、真实成交价格不是现场价格，事后进入国库的钱没那么多;2、事后会找一些理由返还一些地价。

这种解释其实很难在现在的大环境下成立：1、有那么多私企以略低的价格参与竞拍，如果纯粹从收入考虑政府为什么要搞这种暗箱操作?2、这种特殊待遇给谁不给谁?如果这种暗箱是某些官员的潜规则，现在中央反腐力度如此之大，要多傻多大胆的官员才会在公开拍卖的土地上这样操作?要知道每次拍卖都有众多媒体报道，随便一次审计都可以发现其中问题。

总之，这种解释之前也许有个案存在，但无法解释最近如此多的。

二认为拍的国企不为赚钱而另有所图

这种说法也不现实，国企一样要赢利的，国企的领导要升迁也一样要看业绩。

至于说什么国企是“为国接盘”托楼市的，也不现实。

中央“权威人士”已经多次在《人民日报》发声强调中央对楼市的态度，其中5月9日的稿件中有这样的话“要树立信心，坚定战胜困难的决心，保持滴水穿石的耐心，多做标本兼治、重在治本的事情，避免用‘大水漫灌’的扩张办法给经济打强心针，造成短期兴奋过后经济越来越糟。”“树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤，那就要命了。”

“即使方向正确、政策对路，一旦用力过猛，不但达不到预期目的，还会酿成风险。比如，恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。”

所以，所谓上层授意、特殊政策，以刺激楼市不可能是真的。

利息为10的不可能理解利息为2的

明源君认为，频现，让许多业内人士不理解，背后的原因说破了可能非常简单：

一、利息不同、逻辑就不同

国企有多个渠道可以借到年息2以下的钱，而私企的年财务成本低也在4.5以上，高的更是达到16、17。利息不同，逻辑就完全不同。

二、利息低的，用时间换空间，时间是最厉害的武器

如果国企的年息在2以下，其5年的财务成本低于10，10年的财务成本低于20。也就是说，拿地10年后卖出房子，也不是不能接受的。

因此，其拿地时参考的房价的底线，是5年、10年以后的房价。

而年息在10以上的，两年财务成本就20了，他们想的是快周转，参考的房价的底线，是2年乃至仅仅1年以后可能的房价。

2年、10年，天壤之别，2年的周期赶上调控只好忍痛割肉或者干脆破产，10年的周期尽可以选择在最合适的时候开盘，10年后的房价和2年后的房价又哪里有可比性。

三、财务成本优势如何灭掉专业优势

很多国企在拿地、产品、运营乃至一般意义上的成本控制方面，并不具有什么优势。

但是一旦他们在一个区域炒出了，就灭掉了很多民营企业的专业优势：

1、快周转在一些地方没有意义了

房企说自己的优势，经常会说到自己有快周转的能力，但是一二线进入时代以后，快周转没有意义了。

因为你能节省下的财务成本是有限的，但地价已经被炒得太高，必须等房价在几年后涨上去才有钱赚。你拿地6个月后开盘，拿地一年后开盘，很可能会亏本。

在这些地方，充分挖掘出产品的价值才是王道。

2、产品优势被严重削弱了

在三线城市，一个产品比周围产品好两个档次，价格上一个档次，会卖得不错。

可是在一二线区域，地价已经太高，产品已经成了次要的。而且一线本身地就很少，大多数时候，同一个区域就一个新楼盘，拿一块地就垄断一个时间段，你根本就没法对比。

3、传统意义上的成本控制几乎无意义

成本控制的好，每个平方的成本可能会少1000元。这在三线城市是一个很大的事情，价格低1000可以秒杀周围所有的楼盘。但是在一二线的上，这个事情就不重要了，给客户的感觉更重要。如果多花1000可以让客户的感觉略好一点，客户可能就会买你家的房子，因为10万都出了，还在乎1000吗?

4、你连阵地都没有，拿什么作战?

当然，在现在这个游戏里，你也可以不玩，但注意，一线和强二线的地是有限的，别人把今年的拿完了，你未来一段时间就只有通过旧改等别的手段拿地了。问题在于，在那些方面，竞争也很激烈。

5、同样开发周期下，别人可以比你便宜很多

玩半年快周转，大家成本差距不是太大，还有得竞争。如果贷款利息高的民营房企，也等5年再卖，那别人国企同类产品可以比你便宜一大截。

有人会问，国企的财务成本优势到底从何而来?民营企业就没有办法应对吗?

怎样才能借到最便宜的钱?

为什么国企就能借到年利息仅为2-3，甚至是1.5的钱呢?

因为身为国企，在资本市场、在银行，本来就有一些特殊待遇，也就是说，这是一些公开的规则，大家都知道，不像前面说的那些阴谋论那么吓人。

而民营企业，虽然通过一些创新也能借到便宜的钱，但技术难度较大，而且风险较高。

一、国企低成本融资的二种通道

1、海外资本市场发债，信用等级很高

大家可能都知道，在海外融资一般都是依据企业的信用等级来算成本，比如发债，信用等级越高、年利息越少。

民营企业规模扩大、财报越来越可信，都可以让等级上升，利息降低。据明源君所知，一般来说，低到5-6个点的，已经是极限了。

但是对大部分的国有房企来说，在融资上，他们很多有独享的主权评级待遇，即使只是一个地方国资委背景的房企，规模不大，其发债利率也只有4点几，而排名前20的国企只有2点几。这就是国企能拿到便宜钱的秘密。

2、隔夜贷周转，基本为国企独享

在国内，有一个市场，是隔夜贷款周转市场，顾名思义，就是今天借钱，明天就还。因为时间短，所以利息很低，年化利息只有1.8-2.8。

一位资深成本总告诉明源君，这种隔夜贷款，有几千亿的规模。但这种隔夜贷款并不是所有人都能借到，几乎是国企独享的。

这种短期贷款，是不是不能用于开发呢?其实完全可以。只需要两个专业财务人员，每天在电脑前操作，今天从A银行借入，明天从B银行借入还A银行的，后天从C银行借入还B银行的，甚至在同一家银行出出进进也可以。

二、民营企业唯一的机会：金融创新，以内保外贷为例

现有的金融创新中，利息低的模式有多种，其中一种模式叫“内保外贷”。

具体来说，就是国内银行出“保函”和国外的金融机构借款，之后再通过合法的渠道，让国内的公司拿到这笔钱。

国内出保函有三种担保：拿钱担保、资产担保、信用担保，其中纯资产抵押最好。当然前提是信用很高，银行很认可。资产估值高，钱就够用了。

内保外贷的财务成本，大约由以下四部分构成。

1、利息

国外量化宽松以后，贷款利率是每年0.25。现在提高到0.5。

2、国外手续费

拿保函到国外去借钱，有一定的手续费，是银行行业规定的，针对不同的货币也不同，大概是0.6到1.8，可以讨价还价。

3、国内手续费

境内银行开保函出去需要手续费，手续费低的是0.6，当然也可能高到1.5，这个也是要看企业的规模和实力，是和银行谈判的结果。

4、贸易费用

内保外贷的前提就是在国外有真实的贸易需求，如果在境外没有贸易业务，在境外贷款转入国内就很可能要通过非法手段，一般大型房企会选择通过真实的贸易让钱合法进入国内。

具体办法是在做大宗交易的公司的交易链条上增加两个环节。大宗交易一笔涉及几个亿，完全可以满足需求。

具体来说，比如说做大宗商品交易的是大通公司，而国内需要借钱的是甲企业，交易链条是下面这样的：

国外厂家-——甲企业境外公司——大通——甲企业中国公司——国内铜厂。

甲企业境外公司从国外厂家购买的时候，把内保外贷的钱花了出去，甲企业中国公司卖给国内铜厂的时候，就拿到了这笔钱。

0.25(利息)+0.6(国外贷款手续费)+0.6(国内担保手续费)=1.45

再加上一定的给大宗商品公司的交易费用，也不会超过2。这就是民营企业拿到低利息贷款的一种模式。

但是这种模式也先天有风险，主要问题在于，汇率变化对交易的影响。另外也不是所有企业都能玩资产担保的，能玩的还是少数佼佼者，比如持有商业地产较多的优秀开发商。

让你看懂未来的三条论据

的未来会怎样?明源君可以提供三条论据，供聪明的你判断。

一、十年后再开盘也可以合法完成

有人会说，虽然财务成本低，但是你真的能做到5年、10年后再开盘么?没有人管么?

其实政府有个政策，就是两年不开发的要处罚。

但是2年内开始开发这个事，是很模糊的，我修个地基，也就算开始开发了啊。开发周期3-5年，一般都会得到批准，很正常。

2+5年=7年

而且，不是还可以申请延期么，所以，10年后开盘完全可以合法完成。

二、最大的风险是楼市停滞或者下行

最大的风险是什么?是楼市停滞不动。

如果5年、10年后，楼市上涨少于20%、50%，都会有拿的企业亏本。

但是按照目前一线土地奇缺、M2还在不断增长的情况来看，楼市似乎不可能停滞不前。

三、企业手里的钱还在增长

央行5月13日发布数据显示，2016年4月末，广义货币(M2)余额144.52万亿元，同比增长12.8%，较3月份13.4%的增速，下降0.6个百分点;狭义货币(M1)余额41.35万亿元，同比增长22.9%，较3月份22.1%的增速，上升0.8个百分点。

M1增长比M2 快这么多，说明企业手里的钱还在持续增长，而且找不到投资的方向，一线楼市也许是个选择。

最后明源君想说，也许很多民营房企会被国企挤出楼市，但被挤出楼市又何止民营房企，所有买不起房的人们都是被挤出的。